Договор ренты. Пожизненная рента. Иждивение.

ДОГОВОР РЕНТЫ. ПОЖИЗНЕННАЯ РЕНТА.

            Люди пожилого возраста часто задаются вопросом:  что лучше – подарить свою квартиру или передать ее по наследству. Когда потенциальные наследники – близкие родственники, то, в общем, понятно, что завещание предпочтительнее. Но если речь идет о просто знакомых, которые взамен за квартиру обещают уход и содержание, то может иметь место и третий вариант. Оформление договора ренты.                                                                                                                                                                                  Понятие ренты и особенности договора ренты определены статьей 583 Гражданского кодекса Российской Федерации. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщик ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержания в иной форме.

Рассмотрим две разновидности договора ренты – договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением.

            Содержание ренты. Что важно знать?

Имущество передается в собственность плательщику ренты. То есть, после заключения договора ренты собственником квартиры становится плательщик ренты. Право владения и распоряжения квартирой переходит к плательщику ренты при жизни получателя ренты.

Получателем ренты не обязательно является лицо, передавшее свою квартиру по договору ренты. Так, собственник квартиры – один из супругов – может заключить договор ренты, указав, что получателем выплат будут оба супруга. Договор прекращается с моменты смерти последнего получателя ренты. Сын или дочь, владеющие квартирой на праве собственности, вправе передать свою квартиру по договору ренты, указав, что получателями выплат будут являться их родители или один из родителей.

Если получатель ренты желает сохранить за собой право проживания в передаваемой квартире, то условие об этом обязательно нужно включить в договор ренты. В противном случае плательщик ренты вправе предоставить получателю ренты для проживания другое жилое помещение.

Если получатель ренты остается проживать в передаваемой квартире, то желательно включить в договор ренты условие о том, что плательщик ренты обязуется не вселять в квартиру третьих лиц без согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан либо выплачивать получателю ренты деньги с периодичностью, установленной договором (договор ренты) либо содержать его, покупая продукты, лекарства, обеспечивая постоянный уход (договор пожизненного содержания с иждивением)

Размер ежемесячных денежных выплат устанавливается договором ренты и не может быть меньше величины прожиточного минимума на душу населения в субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества.

Если предоставляется содержание с иждивением, то в договоре максимально подробно прописывается, в чем именно будет заключаться иждивение, обязательно включается в качестве условия оплата ритуальных услуг.

Размер ежемесячного общего содержания по договору содержания с иждивением не может быть меньше двух величин прожиточного минимума на душу населения в субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества.

Обязательно нужно включить в договор случаи существенного нарушения условий договора (служат основанием для расторжения договора). Такими случаем может быть, к примеру, не предоставление плательщиком ренты содержания в течение определенного периода времени. Также существенным нарушением можно признать самовольную замену плательщиком ренты, без согласования с получателем ренты, ухода за ним на выплату ему денежных средств.

В договоре можно предусмотреть условие о том, что право на выкуп постоянной ренты по инициативе плательщика ренты не может быть реализовано при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Квартира может быть передана плательщику ренты бесплатно или за плату (единовременную выплату денежной суммы, определяемой по соглашению сторон). При передаче квартиры за плату не применяется правило, ограничивающее минимальный размер платежей по договору ренты и минимальный объем содержания по договору содержания с иждивением.

Договор пожизненной ренты (договор пожизненного содержания с иждивением) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. При заключении договора нотариус обязан разъяснить сторонам условия и последствия совершаемых действий.

Исполнение обязательств по договору закрепляется в специальных ежемесячных актах, отчетах, расписках. Обязательно каждый платеж оформляется с распиской о получении денег (либо безналично), объем предоставленного ежемесячного содержания подробно перечисляется в составленных актах.

Какие гарантии на получение рентных платежей (пожизненного содержания с иждивением) имеются у получателя ренты?

Такой гарантией будет являться право залога в отношении передаваемой квартиры, которое возникает в силу закона и не требует включения в договор особых условий. Если плательщик ренты не будет должным образом исполнять свои обязательства по договору, то получатель ренты вправе в судебном порядке требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков с обращением взыскания на квартиру. Также, благодаря праву залога на квартиру, плательщик ренты не вправе отчуждать (продавать, дарить и т.п.) указанную квартиру без согласия получателя ренты.

Основания для выкупа ренты:

- плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год (иной срок в зависимости от условий договора ренты);

- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

- плательщик ренты признан неплатежеспособным;

- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

                   Если получателем пожизненной ренты заявлены требования о ее выкупе плательщиком, то возникает необходимость в определении размера выкупной цены. Она определяется по правилам, установленным ст. 594 ГК РФ. Порядок расчета выкупной цены различается в зависимости от того, за плату или бесплатно передавалось имущество под выплату пожизненной ренты.

          Если имущество было передано за плату, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Если имущество было передано бесплатно, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается собственно цена переданного имущества, которая устанавливается исходя из цен, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичное имущество.

        Основания для расторжения договора ренты.

- По договору пожизненной ренты:

 Если плательщик ренты (при передаче имущества за плату) не выполняет должным образом свои обязательства или существенно нарушил условия договора пожизненной ренты, то получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

          Если плательщик ренты (при передаче имущества бесплатно) не выполняет   должным образом свои обязательства или существенно нарушил условия договора пожизненной ренты, то получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. В выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается собственно цена переданного имущества.

- По договору пожизненного содержания с иждивением:

Не зависимо от того, за плату или бесплатно передано имущество, получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возврата имущества без компенсации расходов, понесенных плательщиком ренты в связи с содержанием получателя.

                                                       Расторжение договора ренты

Какие действия необходимо совершить, чтобы расторгнуть договор ренты?

При наличии оснований для расторжения договора или выкупа ренты направьте другой стороне соответствующее предложение в письменной форме (досудебный порядок урегулирования спора).

При получении согласия заключите соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты). При получении отказа одностороннее расторжение договора ренты или принудительный выкуп ренты возможен только в судебном порядке.

По истечении 30-дневного срока с момента отказа (или по истечении срока, установленного договором ренты) подайте в районный суд по месту жительства ответчика исковое заявление. Если в исковом заявлении указано требование о возврате переданного плательщику ренты недвижимого имущества, то иск подается в суд по месту нахождения этого имущества. К исковому заявлению обязательно необходимо приложить доказательства существенного нарушения плательщиком ренты условий договора.

Если соглашение о расторжении договора или судебное решение предусматривают возврат недвижимого имущества получателю ренты, то переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

     Вы намерены заключить договор ренты или, наобоорот, расторгнуть договор                                                                               ренты?

Не откладывайте решение своих проблем! Запишитесь на консультацию к                                                                            адвокатам!

                     8 (812) 244 26 79 (рабочее время : ПН-СБ, с 10:00- 18:00)

              8 (911) 261-04-98;     8 (981) 813 37 93 ( для предварительной записи, круглосуточно)  

 либо непосредственно посетить наш офис, расположенный по адресу:

                                     г. Санкт-Петербург

                                       Московский пр.111 офис 404

  Вам подберут лучшего адвоката, исходя из Вашей конкретной ситуации, с учетом особенностей Вашего дела.

  теги:    заключу ренту      договор ренты образец   сделка сопровождение