Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка
ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ. СПОРЫ О КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Использование земли в Российской Федерации является платным (часть 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ). Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка применяется при расчете земельного налога, арендной платы за пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, а также при продаже (выкупе) земельных участков.
Для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости. Если определена рыночная стоимость земельного участка, то кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости. Различие между рыночной стоимостью земельного участка и установленной кадастровой встречается достаточно часто и здесь вам обязательно понадобится консультация адвоката по земельным вопросам.
В каких случаях можно оспорить кадастровую стоимость земельного участка?
- В случае установления недостоверности сведений о земельном участке, на основании которых была определена его кадастровая стоимость. По Вашему запросу орган кадастрового учета (а также заказчик работ по определению кадастровой стоимости, например, управление госимущества в субъекте РФ или орган местного самоуправления) обязан предоставить сведения о земельном участке, использованные при определении его кадастровой стоимости.
К недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, например:
- неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке,
- неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (неправильное указание на местоположение земельного участка, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, нахождение участка в границах санитарно-защитных зон или других зон с особыми условиями использования территории),
- неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости,
- кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости,
- технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
- В случае установления рыночной стоимости земельного участка, отличной от кадастровой, на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.
Отсутствие в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика влечет признание отчета недопустимым доказательством. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка должна проводиться сертифицированным и квалифицированным экспертом. Только при этом условии выводы эксперта будут являться доказательствами в суде.
Оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно в течение пяти лет с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости. Для этого нужно обратиться с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо в суд. Комиссия создается при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ. Для физических лиц, а также индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица досудебный порядок урегулирования земельного спора (обращение с заявлением в Комиссию) не является обязательным.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка может подать физическое или юридическое лицо, владеющее земельным участком на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Кроме того, бывший собственник земельного участка также вправе обратиться с таким заявлением, если пересмотром кадастровой стоимости затрагиваются права и обязанности этого лица как налогоплательщика в налоговом периоде, в котором подано заявление. Арендаторы земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также могут обратиться с таким заявлением, если арендная плата начисляется, исходя из кадастровой стоимости.
Рассмотрим порядок обращения в Комиссию.
составляется заявление о пересмотре кадастровой стоимости, в котором указывается:
- фамилия, имя, отчество, адрес места жительства,
- адрес земельного участка,
- основания подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости
к заявлению прилагаются:
- кадастровая справка о кадастровой стоимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка;
- копия правоустанавливающего документа на земельный участок (нотариально заверенная);
- документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
- либо отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, установленной на дату, когда установлена его кадастровая стоимость, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления рыночной стоимости земельного участка)
- Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заявление рассматривается Комиссией в течение месяца. Заявитель вправе присутствовать на заседании Комиссии. Если решение будет принято Комиссией в Вашу пользу, то Комиссия уведомляет о пересмотре кадастровой стоимости орган местного самоуправления, территориальное управление Росреестра и кадастровую палату субъекта РФ. Если же Комиссией принято решение об отказе в пересмотре кадастровой стоимости, то переходим ко второму шагу – обращению в суд. Оспорить решение Комиссии в судебном порядке можно в течение трех месяцев.
Далее рассмотрим порядок обращения в суд. Для обращения в суд Вам обязательно потребуется квалифицированная помощь адвоката по земельным делам.
Оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости производится по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ.
Необходимо соблюдать требования, предъявляемые судом к оформлению административного искового заявления (ст.125, 126, 246 КАС РФ). Исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в верховный суд республики, краевой, суд автономной области, суд автономного округа, областной суд, в суд города федерального значения – по месту нахождения государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Исковое заявление рассматривается и разрешается судом в порядке административного судопроизводства в течение двух месяцев (Верховным судом в течение трех месяцев) со дня поступления заявления в суд.
В исковом заявлении указываются:
- наименование суда, в который подается исковое заявление;
- фамилия, имя отчество административного истца, адрес, телефон, адрес электронной почты;
- наименование административного ответчика, место нахождения, телефон, факс, адрес электронной почты (государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, территориальное управление Росреестра в субъекте РФ, а также Комиссия, в случае оспаривания ее решения);
- сведения о том, какие именно права, свободы и законные интересы административного истца нарушены;
- требования о пересмотре кадастровой стоимости:
- об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости;
- об изменении кадастровой стоимости земельного участка в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической (кадастровой) ошибки
- об оспаривании решения, действия (бездействия) Комиссии;
- основания и доказательства, подтверждающие заявленное требование;
- сведения об обращении в Комиссию и о результатах данного обращения (для физического лица не обязательно);
- перечень прилагаемых документов.
К исковому заявлению прилагается такой же комплект документов, как при подаче заявления в Комиссию (рассмотрено выше), квитанция об уплате госпошлины (для физических лиц – 300 рублей), а также делаются копии искового заявления и прилагаемых документов по числу лиц, участвующих в деле. В случае оспаривания решения, действия (бездействия) Комиссии прилагаются соответствующие документы, свидетельствующие о досудебном урегулировании спора.
Суд по своей инициативе или по ходатайству участника спора может назначить экспертизу об установлении рыночной стоимости земельного участка, которая также установит соответствие имеющегося отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
При вынесении судебного решения в его резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, а также на дату подачи истцом заявления, так как указанные сведения подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.
При разрешении дела по заявлению участника долевой собственности суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. При этом несогласие других сособственников с пересмотром кадастровой стоимости само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. В случае удовлетворения судом заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной, суд обязывает исключить установленную Комиссией кадастровую стоимость из сведений государственного кадастра недвижимости.
Почему вам обязательно нужна консультация земельного адвоката:
- чтобы провести правовой анализ имеющихся документов, подтверждающих основание для оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке;
- грамотно составить исковое заявление, с соблюдением требований административного законодательства;
- имея большой опыт работы в судах адвокат по земельным спорам избавит Вас от необходимости самостоятельно выстраивать в суде правовую позицию, поможет Вам сэкономить время и не допустить юридических ошибок, обесценивающих всю проделанную работу по сбору доказательств;
- расходы на оплату услуг земельного адвоката возмещаются решением суда в пользу стороны, выигравшей спор, при наличии письменного ходатайства (ст.112 КАС РФ)
Наши адвокаты и юристы по земельным вопросам предлагают комплекс услуг по уменьшению кадастровой стоимости и обоснованности кадастровой стоимости объекта недвижимости, оценка рыночной стоимости земельного участка; юридическое сопровождение изменения кадастровой стоимости, представление Ваших интересов во всех уполномоченных органах, подготовка независимого оценщика для суда.
Звоните 244 26 79 ( с 10:00- 18:00)
8 (981) 813 37 93 (круглосуточно)
Посетите наш офис: Московский пр. 111 офис 404