MSK
Санкт-Петербургская объединенная коллегия адвокатов

196084   г. Санкт-Петербург
 Московский пр-т.  111 офис 404 

М Московские Ворота 

 

Работаем без выходных 

ПН-ПТ: 10.00-18.00

СБ-ВС: 11.00-17.00 (по предвар. записи)

Как избежать рисков при заключении договора купли- продажи жилого помещения

    В предыдущей статье мы подробно рассмотрели, как оформляется договор купли-продажи жилого помещения. Теперь обсудим, какие риски существуют при заключении данного договора и как их избежать. Любые нарушения, допущенные при составлении данного договора, могут повлечь признание сделки недействительной, что обернется большими материальными потерями и для покупателя, и для продавца.

                После заключения договора купли-продажи может выясниться, что у продавца отсутствовало право собственности на жилое помещение на момент совершения сделки (и соответственно, право распоряжаться данным имуществом), либо право собственности предыдущего владельца недвижимости было оспорено в судебном порядке, например, по сделкам с недвижимостью, полученной по наследству.

     Продавец мог заблуждаться в силу юридической неграмотности относительно своих прав по распоряжению имуществом, не придав значения дате внесения записи о регистрации права собственности в Единый государственный реестр прав. Если на момент заключения договора право собственности продавца не было зарегистрировано в установленном порядке, такой договор является ничтожным, не порождающим правовых последствий.

      Поэтому очень важно до принятия решения о совершении сделки внимательно изучить записи о зарегистрированном праве собственности на данное жилое помещение в Едином государственном реестре прав. Причем имеют значение не только права последнего продавца на распоряжение недвижимостью, но и история перехода права собственности по данному объекту недвижимости.

  Если предыдущая сделка будет признана судом недействительной, то и последний заключенный договор будет недействительным, и покупатель потеряет и квартиру, и деньги (в случае их невозврата продавцом). Необходимо отметить, что суды, решая вопрос о том, признавать ли добросовестным приобретателем недвижимости последнего покупателя и оставить за ним право собственности, всегда оценивают, принял ли покупатель все возможные меры, в силу должной осмотрительности, при проверке перехода прав собственности на данное имущество, запрашивал ли он необходимые документы, обращался ли к юристам или к агентам по недвижимости, которые провели соответствующую проверку.

                Еще одним риском для покупателя является приобретение недвижимости с обременением правами третьих лиц, зарегистрированных по данному адресу постоянно или временно. Например, член семьи отбывает заключение в местах лишения свободы или временно выписан в связи со службой в армии.

     Продавец обязан предоставить документы, подтверждающие, что жилое помещение не находится в залоге, на него не наложен арест, не ущемлялись  права третьих лиц, а также предоставить нотариально заверенное согласие супруга (бывшего супруга) об отчуждении недвижимости, если она является их совместно нажитым имуществом. Покупатель со своей стороны вправе потребовать включить в заключаемый договор купли-продажи сведения об отсутствии обременений в отношении объекта недвижимости.

                Покупатель может столкнуться с тем, что фактически проживающие (ранее зарегистрированные) в квартире члены семьи собственника могут отказаться освободить помещение. Чтобы обезопасить себя от данной ситуации, необходимо отразить в договоре купли-продажи сроки освобождения помещения прежними жильцами и окончательный расчет по сделке необходимо производить по фактическому освобождению квартиры.

                Если в квартире проживал несовершеннолетний, то помимо согласия органа опеки и попечительства на сделку с недвижимостью, необходимо запросить у продавца сведения о том, где в дальнейшем будет проживать несовершеннолетний. При отсутствии предоставления несовершеннолетним другого жилья взамен проданного, сделки по продаже жилья, в котором проживал или был зарегистрирован несовершеннолетний, признаются недействительными.

                Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту. В передаточном акте обязательно должно быть отражено физическое состояние объекта недвижимости, перечень имущества, передаваемого вместе с жилым помещением, показания приборов учета электроэнергии, воды, газа и т.п. Если какая-либо из сторон отказывается подписывать данный акт, то договор купли-продажи будет считаться незаключенным. При уклонении продавца от подписания данного акта покупатель вправе обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к исполнению договора и передаче жилого помещения либо о расторжении договора и возмещении убытков. Чтобы избежать данной ситуации, стороны могут предусмотреть в договоре существенное условие о том, что обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а лишь после фактического  вселения покупателя в квартиру, передачи ключей покупателю, либо передачи денег продавцу.

                В настоящее время большое количество договоров купли-продажи жилого помещения заключается через представителя по доверенности. Это в свою очередь несет соответствующие риски. Необходимо запросить нотариально заверенную доверенность с полномочиями представителя заключать договор купли-продажи конкретного жилого помещения, с указанием адреса объекта недвижимости. Кроме того, необходимо обратить внимание на сроки действия доверенности, убедиться, что лицо, являющее собственником квартиры и выдавшее доверенность, на момент совершения сделки находится в живых, уточнить, по какой причине оно не может явиться лично для заключения договора. В случае оформления сделки с недвижимостью при участии представителя со стороны продавца, окончательный расчет следует производить только после регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав.

                Расчеты по сделке могут начаться еще до подписания договора купли-продажи жилого помещения. Для этого стороны заключают предварительный договор аванса (задатка), в рамках которого в качестве аванса покупателем передается продавцу определенная сумма и оговариваются условия ее возвращения в случае, если сделка не состоится.

   К примеру, если сделка отменена по инициативе продавца, аванс полностью возвращается покупателю, а если от сделки отказался покупатель, то сумма аванса остается у продавца в качестве компенсации. Для уменьшения рисков при передаче денег сторонам необходимо производить полный расчет только после регистрации перехода права собственности на жилое помещение в Едином государственном реестре прав. В день подписания договора вносится полная сумма по договору купли-продажи в банковскую ячейку. Для использования банковской ячейки между покупателем, продавцом и банком заключается трехстороннее соглашение, по которому покупатель помещает в банковскую ячейку денежную сумму по договору купли-продажи, а продавец имеет право забрать указанную сумму при предоставлении в банк документов о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (либо договора купли-продажи жилого помещения с отметкой о регистрации).

Кроме того, при совершении расчетов по сделке покупателю необходимо затребовать у продавца расписку о фактическом получении денежных средств. Помимо данной расписки, подтверждающими документами будут банковские квитанции о проведении безналичных расчетов, а также банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца.

Удачи Вам в приобретении недвижимости.

Наши контакты здесь